Spekulationsfrist: Wann der Verkauf steuerfrei ist
Veräußerungen aus dem Privatvermögen sind laut Finanzämtern NRW (2026) in der Regel nicht steuerbar; eine Ausnahme kann der Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung sein. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (2026) vor, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Die Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG
Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören zu den sonstigen Einkünften (§ 22 Nr. 2 EStG, 2026). Laut Finanzämtern NRW (2026) zählen für die sogenannte Spekulationsfrist die Daten der Kaufverträge: von der Anschaffung (Kaufvertrag) bis zur Veräußerung (Kaufvertrag).
Unter „Grundstücke“ fallen laut Finanzämtern NRW (2026) zum Beispiel unbebaute, leerstehende oder bewohnte Grundstücke, Eigentumswohnungen zu Wohnzwecken, Teileigentum und Grundstücke im Erbbaurecht. Gebäude und Außenanlagen sind einzubeziehen, soweit sie innerhalb der zehn Jahre errichtet, ausgebaut oder erweitert werden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG, 2026).
Ausnahme: eigene Wohnzwecke
Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG, 2026).
Überlassen Eltern ein Grundstück einem Kind zu Wohnzwecken, gilt die Ausnahme laut Finanzämtern NRW (2026) nur, wenn das Kind einkommensteuerlich zu berücksichtigen ist. Maßgeblich ist laut Finanzämtern NRW die Nutzung durch die Verkäuferin oder den Verkäufer als Eigentümer. Dass ein Mieter, der die Wohnung kauft, sie zuvor selbst bewohnt hat, ist laut Finanzämtern NRW unerheblich.
Welche Verkäufe steuerpflichtig sind
Besteuert werden laut Finanzämtern NRW (2026) innerhalb der zehn Jahre unbebaute Grundstücke, bebaute leerstehende Grundstücke, zu Wohnzwecken vermietete und gewerblich genutzte bebaute Grundstücke. Wird ein Gebäude teils selbst bewohnt und teils vermietet, wird nach der Wohnfläche aufgeteilt.
Als Veräußerung gilt auch die Einlage eines Grundstücks in das Betriebsvermögen, wenn es innerhalb von zehn Jahren seit der Anschaffung aus dem Betriebsvermögen veräußert wird (§ 23 Abs. 1 Satz 5 Nr. 1 EStG, 2026).
Geschenkte Immobilien
Eine Schenkung ist nach § 516 Abs. 1 BGB (2026) eine unentgeltliche Zuwendung, bei der beide Teile einig sind, dass sie unentgeltlich erfolgt. Bei unentgeltlichem Erwerb wird dem Einzelrechtsnachfolger die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG, 2026).
So wird der Gewinn ermittelt
Gewinn oder Verlust ist der Unterschied zwischen Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits (§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG, 2026).
Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um Absetzungen für Abnutzung (AfA), erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bis 7 EStG abgezogen wurden – dazu gehören nach Nr. 6 die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG, 2026).
Freigrenze und Verluste
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, 2026).
Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben Kalenderjahres ausgeglichen werden; nach Maßgabe des § 10d EStG mindern sie solche Gewinne des unmittelbar vorangegangenen oder der folgenden Jahre (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG, 2026).
Häufige Fragen
Welches Datum zählt für die zehn Jahre?
Laut Finanzämtern NRW (2026) kommt es auf die Kaufverträge an: Die zehn Jahre reichen vom Kaufvertrag über die Anschaffung bis zum Kaufvertrag über die Veräußerung.
Muss ich den Gewinn versteuern, wenn die Wohnung vermietet war?
Ja, sofern der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung liegt (§ 23 EStG, 2026). Bebaute Grundstücke, die zu Wohnzwecken an Dritte vermietet sind, gehören laut Finanzämtern NRW (2026) zu den Grundstücken, die dann besteuert werden.
Gilt die Ausnahme auch, wenn mein Kind in der Wohnung wohnt?
Nur unter einer Voraussetzung: Laut Finanzämtern NRW (2026) greift die Eigennutzungs-Ausnahme bei Überlassung an ein Kind nur, wenn dieses in Ihrer Einkommensteuer mitberücksichtigt wird.
Was gilt bei einem kleinen Gewinn?
Beträgt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres weniger als 1.000 Euro, bleiben die Gewinne nach § 23 EStG (2026) steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.