Grundsteuer: Wie sie berechnet wird
Im Bundesmodell setzt sich die Grundsteuer aus drei Faktoren zusammen: dem vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert, der im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl und dem von Stadt oder Gemeinde beschlossenen Hebesatz (laut Finanzverwaltung NRW, 2026). Auf Grundlage der von den Finanzämtern festgestellten Werte erheben die Städte und Gemeinden seit 2025 die neue Grundsteuer (Portal Grundsteuerreform, 2026).
Was die Grundsteuer ist
Die Grundsteuer ist laut den Finanzverwaltungen von Bund und Ländern (Portal Grundsteuerreform, 2026) eine Objektsteuer, die an den vorhandenen Grundbesitz anknüpft. Sie ist von den Eigentümerinnen und Eigentümern von Grundbesitz – Grundstücke, Eigentumswohnungen und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft – jährlich zu zahlen.
Bis einschließlich 2024 wurde die Steuer anhand von Einheitswerten aus dem Jahr 1964 (westdeutsche Länder) bzw. 1935 (ostdeutsche Länder) berechnet. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt; im November 2019 wurde das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet (Portal Grundsteuerreform, 2026).
Bundesmodell und abweichende Länder
Die Länder durften mit eigenem Landesgesetz vom Bundesgesetz abweichen, und einige Länder haben davon Gebrauch gemacht (Portal Grundsteuerreform, 2026). Unterschiedliche Landesregelungen betreffen allein das Grundvermögen; im Bereich der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder das Bundesmodell an.
Schritt 1: der Grundsteuerwert
Im Bundesmodell werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum im Ertragswertverfahren bewertet (§ 250 Abs. 2 BewG, 2026). Der Grundsteuerwert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag und dem abgezinsten Bodenwert (§ 252 BewG, 2026). Bei unbebauten Grundstücken wird die Fläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert (§ 247 Abs. 1 BewG, 2026); die Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse (§ 247 Abs. 2 BewG, 2026).
Die Grundsteuerwerte werden in Zeitabständen von je sieben Jahren allgemein festgestellt (Hauptfeststellung, § 221 Abs. 1 BewG, 2026). Die erste Hauptfeststellung erfolgte auf den 1. Januar 2022 für die Hauptveranlagung auf den 1. Januar 2025 (§ 266 Abs. 1 BewG, 2026). Die neuen Steuermessbeträge gelten ab dem Kalenderjahr 2025 (§ 36 Abs. 2 GrStG, 2026).
Schritt 2: Steuermesszahl und Messbetrag
Im Bundesmodell beträgt die Steuermesszahl nach § 15 Abs. 1 GrStG (2026) 0,31 Promille für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum (§ 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG, 2026) und 0,34 Promille für unbebaute Grundstücke sowie für Teileigentum, Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte und sonstige bebaute Grundstücke (Nr. 5 bis 8).
Nach § 13 GrStG (2026) ergibt sich der Steuermessbetrag, indem ein Promillesatz auf den Grundsteuerwert angewendet wird. Die Steuermesszahl für Wohngrundstücke wird um 25 Prozent ermäßigt, wenn für das Grundstück eine Förderzusage nach dem Wohnraumförderungsgesetz erteilt wurde und deren Bindungen bestehen; weitere Fälle nach § 15 Abs. 3 und 4 GrStG betreffen u. a. Grundstücke bestimmter kommunaler oder gemeinnütziger Wohnungsbaugesellschaften (Bundesmodell, 2026). Für Baudenkmäler gibt es 10 Prozent Ermäßigung. Die Abschläge gibt es auf Antrag (§ 15 Abs. 2, 4, 5 und 6 GrStG, 2026).
Schritt 3: der Hebesatz der Gemeinde
Den Hebesatz bestimmt die Gemeinde als Hundertsatz des Steuermessbetrags (§ 25 Abs. 1 GrStG, 2026); er wird für ein oder mehrere Kalenderjahre festgesetzt, der Beschluss muss bis zum 30. Juni eines Jahres mit Wirkung ab Jahresbeginn gefasst werden (§ 25 Abs. 2 und 3 GrStG, 2026). Ob überhaupt Grundsteuer erhoben wird, bestimmt die Gemeinde (§ 1 Abs. 1 GrStG, 2026).
Laut Finanzverwaltung NRW (2026) erhalten Sie den Grundsteuerbescheid mit der berechneten Grundsteuer von Ihrer Stadt oder Gemeinde, die auch für Fragen zum Hebesatz und zur Zahlung zuständig ist. Den Messbetrag finden Sie im Grundsteuermessbescheid des Finanzamts. Auf die Höhe der Hebesätze hat die Finanzverwaltung laut Finanzverwaltung NRW keinen Einfluss.
Wer zahlt und wann
Schuldner der Grundsteuer ist, wem das Grundstück bei der Feststellung des Grundsteuerwerts zugerechnet ist; mehrere Personen sind Gesamtschuldner (§ 10 GrStG, 2026). Die Grundsteuer wird nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt (§ 9 Abs. 1 GrStG, 2026) und für das Kalenderjahr festgesetzt (§ 27 Abs. 1 GrStG, 2026).
Fällig ist die Grundsteuer zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November (§ 28 Abs. 1 GrStG, 2026). Auf Antrag kann sie in einem Jahresbetrag am 1. Juli gezahlt werden; der Antrag muss bis zum 30. September des Vorjahres gestellt werden (§ 28 Abs. 3 GrStG, 2026). Gemeinden können für Kleinbeträge bis 15 Euro bzw. 30 Euro andere Termine bestimmen (§ 28 Abs. 2 GrStG, 2026).
Die Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer ausdrücklich zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und damit zu den Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV, 2026).
Änderungen anzeigen und Erlass
Ändern sich die tatsächlichen Verhältnisse, die sich auf den Grundsteuerwert, die Vermögensart oder die Grundstücksart auswirken können, ist das dem Finanzamt anzuzeigen; die Frist beträgt drei Monate ab Ablauf des Kalenderjahres der Änderung (§ 228 Abs. 2 BewG, 2026). Laut Portal Grundsteuerreform (2026) ist die Grundsteuer-Änderungsanzeige bis zum 31. März des Folgejahres abzugeben, ohne gesonderte Aufforderung. Erklärungen und Anzeigen sind grundsätzlich elektronisch zu übermitteln (§ 228 Abs. 6 BewG, 2026); laut Portal Grundsteuerreform ist dies über „Mein ELSTER“ kostenlos möglich.
Ist bei einem bebauten Grundstück der normale Rohertrag um mehr als 50 Prozent gemindert und hat der Steuerschuldner das nicht zu vertreten, wird die Grundsteuer zu 25 Prozent erlassen, bei einer Minderung um 100 Prozent zu 50 Prozent (§ 34 Abs. 1 GrStG, 2026). Normaler Rohertrag ist die übliche Jahresmiete; Betriebskosten zählen nicht mit.
Häufige Fragen
Wer legt den Hebesatz fest?
Die Gemeinde: Nach § 25 Abs. 1 GrStG (2026) legt sie fest, mit welchem Hundertsatz des Steuermessbetrags die Grundsteuer erhoben wird. Laut Finanzverwaltung NRW (2026) ist die Stadt oder Gemeinde auch Ansprechpartnerin für Fragen zum Hebesatz; die Finanzverwaltung kann seine Höhe nicht beeinflussen.
Wann ist die Grundsteuer fällig?
Nach § 28 Abs. 1 GrStG (2026) zu je einem Viertel des Jahresbetrags am 15. Februar, am 15. Mai, am 15. August und am 15. November. Wer den Jahresbetrag auf einmal am 1. Juli zahlen möchte, muss das nach § 28 Abs. 3 GrStG (2026) spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres beantragen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Zahlen müssen nach § 10 GrStG (2026) die Personen, denen der Steuergegenstand bei der Wertfeststellung zugerechnet wird; bei mehreren Beteiligten haften sie gesamtschuldnerisch. Festgesetzt wird die Grundsteuer nach § 27 Abs. 1 GrStG (2026) jeweils für ein Kalenderjahr.
Muss ich Änderungen am Grundstück dem Finanzamt melden?
Ja, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse so ändern, dass sich das auf Grundsteuerwert, Vermögensart oder Grundstücksart auswirken kann: Nach § 228 Abs. 2 BewG (2026) haben Sie dafür drei Monate ab Ende des Kalenderjahres der Änderung, laut Portal Grundsteuerreform (2026) also bis zum 31. März des Folgejahres. Übermittelt wird die Anzeige nach § 228 Abs. 6 BewG (2026) grundsätzlich elektronisch.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.