Einkünfte aus Vermietung versteuern
Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen zählen nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG (2026) zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Laut Finanzverwaltung NRW (2026) erfassen Sie diese Einnahmen in der Anlage V Ihrer Steuererklärung. Als Werbungskosten abziehen können Sie nach § 9 Abs. 1 EStG (2026) unter anderem Schuldzinsen und die Grundsteuer.
Was zu den Mieteinnahmen gehört
Laut Finanzverwaltung NRW (2026) zählen zu den Einnahmen die vereinnahmte Kaltmiete, die vereinnahmten Umlagen – etwa für Heizung, Wasser, Grundsteuer oder Müllabfuhr – sowie Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen.
Einnahmen gelten nach § 11 EStG (2026) in dem Kalenderjahr als bezogen, in dem sie Ihnen zugeflossen sind. Ausgaben setzen Sie für das Kalenderjahr ab, in dem Sie sie geleistet haben.
Werbungskosten: was Vermieter abziehen können
Werbungskosten sind nach § 9 Abs. 1 EStG (2026) Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Dazu zählen ausdrücklich Schuldzinsen mit wirtschaftlichem Zusammenhang sowie Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben und Versicherungsbeiträge für das Gebäude. Laut Finanzverwaltung NRW sind alle durch die Vermietung veranlassten Ausgaben Werbungskosten.
Schuldzinsen, die Sie für die Finanzierung Ihres Vermietungsobjekts zahlen – auch für Renovierungsdarlehen –, können Sie laut Finanzverwaltung NRW (2026) als Werbungskosten geltend machen. Die Tilgungsleistungen einer Baufinanzierung gehören nicht dazu.
Geldbeschaffungskosten sind laut Finanzverwaltung NRW (2026) im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Dazu gehören Gebühren für die Eintragung der Grundschuld bei Grundbuchamt und Notar, Kreditbearbeitungsgebühren, Wertermittlungsgebühren und ein Disagio, wobei bis zu 5 Prozent berücksichtigt werden.
Abschreibung des Gebäudes (AfA)
Für Wohngebäude im Privatvermögen regelt § 7 Abs. 4 EStG (2026) die lineare Gebäudeabschreibung: Bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 beträgt der Satz jährlich 3 Prozent, bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 jährlich 2 Prozent, bei Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925 jährlich 2,5 Prozent.
Bemessungsgrundlage sind laut Finanzverwaltung NRW (2026) die Anschaffungs- beziehungsweise Herstellungskosten des Gebäudes inklusive Kaufnebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Grundbuchgebühren für den Eigentümerwechsel. Der nicht abschreibungsfähige Grund- und Bodenanteil ist aus den Gesamtkosten herauszurechnen.
Die Abschreibung beginnt bei einer bereits bestehenden Immobilie in dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen (Finanzverwaltung NRW, 2026). Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuld gehören laut Finanzverwaltung NRW (2026) nicht zu den Anschaffungskosten, sondern sind als Geldbeschaffungskosten in voller Höhe Werbungskosten. Der Wert Ihrer eigenen Arbeitsleistung beim Bau stellt laut Finanzverwaltung NRW (2026) weder Herstellungskosten noch sofort abzugsfähige Werbungskosten dar.
Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten
Erhaltungsaufwendungen wie der Austausch von Fenstern sind laut Finanzverwaltung NRW (2026) im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abzugsfähig.
Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung gelten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (2026) als Herstellungskosten und sind nur über die AfA absetzbar, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, zählen nicht mit.
Größeren Erhaltungsaufwand an überwiegend Wohnzwecken dienenden Gebäuden im Privatvermögen können Sie nach § 82b EStDV (2026) auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen.
Verbilligte Vermietung
§ 21 Abs. 2 EStG (2026) regelt die verbilligte Vermietung: Liegt die Miete unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die auf Dauer angelegte Wohnungsvermietung als entgeltlich.
Verkauf der vermieteten Immobilie
Der Verkauf einer Immobilie kann nach § 23 EStG (2026) ein privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ausgenommen sind Objekte, die ausschließlich selbst genutzt wurden oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken dienten.
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro betragen hat (§ 23 EStG, 2026).
Häufige Fragen
Kann ich die Tilgung meines Kredits absetzen?
Laut Finanzverwaltung NRW (2026) sind Schuldzinsen für die Finanzierung des Vermietungsobjekts Werbungskosten. Tilgungsleistungen gehören nicht zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung.
Ab wann beginnt die Abschreibung?
Laut Finanzverwaltung NRW (2026) beginnt die Abschreibung bei einer bereits bestehenden Immobilie in dem Zeitpunkt, an dem Nutzen und Lasten auf Sie übergehen.
Was gilt, wenn ich kurz nach dem Kauf renoviere?
Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (2026) gelten Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung als Herstellungskosten, wenn sie ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.
Muss ich den Gewinn beim Verkauf versteuern?
Nach § 23 EStG (2026) kann der Verkauf ein privates Veräußerungsgeschäft sein, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind ausschließlich selbst genutzte Objekte und solche, die im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurden; steuerfrei bleiben Gewinne, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 Euro beträgt.
Quellen
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.