Energieausweis beim Kauf: Pflicht und Bedeutung
Soll ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, ist für den Immobilienkauf ein Energieausweis erforderlich (§ 80 Abs. 3 GModG, 2026). Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Rechtsgrundlage: das Gebäudemodernisierungsgesetz
Laut Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) ist Rechtsgrundlage das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst hat; die Paragrafen zum Energieausweis stehen in §§ 79 ff. GModG.
Wann ein Energieausweis Pflicht ist
Nach § 80 Abs. 3 GModG (2026) ist ein Energieausweis erforderlich, wenn ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft oder eine Wohnung vermietet werden soll. Laut Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) brauchen Sie einen Ausweis nur bei einem Nutzerwechsel; solange Sie Ihr Wohneigentum selbst nutzen oder nicht neu vermieten, brauchen Sie keinen Energieausweis.
Von der Ausweispflicht befreit sind laut Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) Baudenkmäler sowie kleine Gebäude mit einer Nutzfläche von bis zu 50 Quadratmetern. Vermieter dürfen die Kosten für den Energieausweis laut Verbraucherzentrale nicht auf die Mieter umlegen.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
Ein Energieausweis ist als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis auszustellen und ist für zehn Jahre gültig (§ 79 Abs. 1 und 3 GModG, 2026). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis auszustellen, sofern sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erreichen (§ 80 Abs. 3 GModG, 2026).
Ein Verbrauchsausweis ist laut Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) wegen der einfacheren Datenerhebung in der Regel günstiger, aber weniger aussagekräftig; für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt.
Vorlage bei der Besichtigung und Übergabe
Verkäufer oder Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich vorzulegen, spätestens auf Aufforderung (§ 80 Abs. 4 GModG, 2026). Unverzüglich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG, 2026).
Beim Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen muss der Käufer nach Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer ausstellungsberechtigten Person führen, wenn dieses als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GModG, 2026).
Effizienzklasse und Angaben in Anzeigen
Im Energieausweis ist die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes anzugeben; sie ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder -bedarf (§ 86 GModG, 2026). In Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien sind bei vorliegendem Ausweis anzugeben: Art des Ausweises, Endenergiebedarf bzw. -verbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 Abs. 1 GModG, 2026).
Für den KfW-Kredit 308 („Jung kauft Alt“) aus der KfW-Förderung für Wohneigentum muss laut KfW (2026) bei Antragstellung ein gültiger Energiebedarfs- oder -verbrauchsausweis der Energieeffizienzklasse F, G oder H vorliegen.
Wer den Ausweis ausstellen darf und welches Bußgeld droht
Einen Energieausweis ausstellen dürfen nur berechtigte Personen, zum Beispiel mit entsprechender Nachweisberechtigung nach Landesbaurecht oder einschlägigem Hochschulabschluss plus Zusatzvoraussetzung (§ 88 GModG, 2026). Wer den Energieausweis entgegen § 80 Abs. 4 GModG nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, handelt ordnungswidrig; die Geldbuße kann in diesen Fällen bis zu zehntausend Euro betragen (§ 108 GModG, 2026).
Häufige Fragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre: Nach § 79 Abs. 3 GModG (2026) wird ein Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt, ob als Bedarfs- oder als Verbrauchsausweis.
Wann muss der Verkäufer den Energieausweis zeigen?
Spätestens bei der Besichtigung, wobei auch ein deutlich sichtbarer Aushang genügt (§ 80 Abs. 4 GModG, 2026). Gibt es keine Besichtigung, müssen Verkäufer oder Makler den Ausweis unverzüglich vorlegen, spätestens wenn Sie dazu auffordern.
Brauchen Baudenkmäler einen Energieausweis?
Nein: Baudenkmäler sind laut Verbraucherzentrale (Stand 31. August 2026) von der Ausweispflicht befreit, ebenso kleine Gebäude mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Was droht, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird?
Eine Geldbuße: Wird der Ausweis entgegen § 80 Abs. 4 GModG nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorgelegt oder übergeben, ist das nach § 108 GModG (2026) eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu zehntausend Euro geahndet werden kann.
Quellen
- Verbraucherzentrale: Für wen ein Energieausweis Pflicht ist (Stand August 2026)
- Gesetze im Internet: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
- Gesetze im Internet: § 79 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
- Gesetze im Internet: § 87 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
- Gesetze im Internet: § 108 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)
Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ist keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Prüfen Sie Ihre Situation bei einer Verbraucherzentrale, einem Notar oder einer Steuerberatung.